2021年年中至今，市场上多重周期逐步退潮，市场对物管企业的成长性预期回归理性、对行业潜在风险和矛盾重新审视，板块估值在内外部因素共同作用下持续下行，但时至今日市场又有所不同了。随着市场对于物管企业的认知的变化，相应的投资视角也发生了改变。当前，内部围绕物企“成长性、确定性”，外部围绕与地产的关系，资本市场对板块的认知演变围绕内外两条主线，开始了新一轮价值重估。当下，恰逢港股进入中期业绩发布密集期，正是从中筛选新认知下优质标的的关键节点。8月23日，港股物管企业弘阳服务发布了其中期业绩，从数据上来看，公司的中期成绩单颇为亮眼。数据显示，截至2022年6月30日止六个月，弘阳服务收入达人民币5.539亿元，较2021年同期收入5.291亿元增加4.7%。净利润为7340.9万元，较2021年同期大增加14.7%。归母净利润为6929.7万元，同比增加15.8%。站在市场变革和行业投资逻辑转变的节点，我们或许可以从收入利润的成长与确定性以及公司潜在的企业形态升级两个方面，来进一步探究弘阳服务的长期价值。从历史数据来看，具备持续增长能力和强防御财务属性的服务公司相对大盘可具备较高估值溢价。因此，物业公司的收入与利润数据更值得关注，毕竟业绩的持续成长是驱动公司股价的主要因素。具体来看公司的收入与利润，从增速和确定性两大维度对其进行解析。首先是看收入与利润的增速。2022年上半年，弘阳服务报告期内录得收入5.539亿元人民币，同比增长4.7%，在上半年行业整体景气度一般的情况下，此增速更显难得。与同区域其他企业相比，公司净利润7341万元，同样大幅领先。进一步细化来看各个业务的收入增长情况，物业管理服务实现收入4.042亿元，占总收入73.0%，同比增加15.3%；非业主增值服务实现收入7509.5万元，占总收入13.5%，同比减少11.4%，意味着公司对地产关联业务收入依赖性的不断降低，业绩独立性更强；社区增值服务实现收入7463.6万元，占总收入13.5%。不难看出，在总收入不断提升的同时，弘阳服务的主营业务的占比在不断提升。物业股作为长期投资的优先板块之一，其中一大原因就是其物业服务具有长续性，商业模式稳定。因此物业管理服务收入与占比均不断提升的公司，将会是市场青睐的对象。再从利润增速来看，2022年上半年，弘阳服务净利润增速达14.7%，增速远高于收入增速，说明过去的半年，公司不断加强其盈利能力，夯实长期可持续发展能力，使其具备了较好的利润成长性。其次从毛利率/净利率、在管面积和签约面积看收入与利润的确定性。物管企业的一大投资逻辑就是其作为长期标的的稳定性，因而收入与利润增长的确定性尤为关键。从毛利率来看，公司总体毛利率为27.2%，其中物业管理服务的毛利率维持稳定，报告期内毛利率为25.9%，小幅上升0.4个百分点，对比同地域的其他企业来看，弘阳服务毛利率明显高于同业。从净利率来看，公司总体净利率为13.3%，相较于同区域其他企业6%左右的净利率，实现了大幅领先，弘阳服务展现出了公司优秀的控费能力。较高且稳定的主营业务利润率，一方面说明公司此项业务已经十分成熟，其后续的增长更多来源于规模扩张；另一方面由于基础物管服务是价值周期较长的业务，因此，基础物管服务利润率的稳定是公司长期价值的保证。细分来看物业管理服务中第三方房地产占比情况，可以看到第三方房地产业务的收入占比在不断提升，已达48.3%，并且其总体物业管理的服务的规模还在稳步上升。正如前文所说，在利润率稳定的情况下，随着公司强悍的外拓能力的发挥，弘阳服务的规模将不断扩大。此次中报的数据同样证明了弘阳服务的规模扩张能力，报告期内，公司签约项目数量为376个，签约建筑面积约为5690万平方米，较2021年6月30日签约建筑面积4960万平方米增长约14.7%，其中在管项目数量为307个，在管建筑面积约为4490万平方米，较2021年6月30日在管建筑面积3440万平方米增长约30.6%，增速位居前列。比较同业数据可以发现，弘阳服务在管项目数量和在管面积均具备明显优势，但可以看到，公司在管项目的单个体量要高于同区域其他企业，平均在管面积达14.6万平方米，是部分企业的2倍之多。侧面说明公司项目更具规模优势，单项目盈利能力更强，这也为公司的长期增长能力做了背书。综合而言，弘阳服务在收入和利润维持高增速的情况下，依旧保持了较好的业绩确定性，具备了较好的成长性。中报业绩数据证明了弘阳服务过去半年取得的优异成绩，为了深挖公司的长期价值，笔者将从两大维度探究弘阳服务保持规模和收入高质量稳健增长的深层原因。其一，持续聚焦深耕主业，核心区位优势明显。弘阳服务依托“做透大江苏、深耕长三角、做强中心城”的战略布局，成为了长三角地区广受认可的综合社区服务提供商。截至报告日，公司已经布局全国62座城市，合约面积规模5,691万平方米，管理规模不断攀升。可以看到，公司充分发挥其“南京大本营”的优势，不断拓宽城市服务赛道，同时还通过与湖北联合交通投资有限公司合作，为武汉和左高速提供后勤服务，并且顺利开拓了上海复宏汉霖产业园项目。对于物业企业而言，服务品质是物企生命线已经成为资本市场的共识。为了保证公司服务的质量，弘阳服务通过产品思维向客户思维的转变，升级弘阳模式2.0，围绕基础服务质量，打造“五好服务”，进一步夯实基础服务质量。也正因如此，公司获得了公众和行业的广泛认可。2022上半年，弘阳服务成为了中国物业管理协会理事单位，并且荣获中指研究院颁发的“2022中国物业服务百强企业TOP18”，以及克而瑞物管颁发的“2022中国物业上市公司盈利能力TOP5”等多项荣誉。服务品质是在选择物业企业进行投资时，最基本也是最重要的指标，唯有好的服务品质才能支撑起物业公司长期发展的逻辑，其长期价值也才能得到保障。在这一点上，弘阳服务无疑是做到了行业领先水平。其二，多元化发展释放更大生产力。当前，在保证主营业务稳健发展的同时，头部物企出于不断谋求增长的主观能动性，也在积极探索多元衍生赛道，其中包括物企产业互联网建设、切入多个碎片化本地生活服务市场等等。随着物业企业逐步构建起覆盖多元的增值服务赛道、面向B端、C端及G端客户的业务生态，再通过将不同场景、不同业务线之间的数据打通，其中的企业将促进公司业务生态的进一步整合，以释放更大的生产力。作为一家综合实力强大的综合性物业管理服务提供商，弘阳服务已经建成了一个业态多元、层次丰富的管理体系，并持续在住宅与非住宅的物业管理领域巩固独特和强有力的核心竞争力。具体来看，在住宅与商业双轮驱动的同时，基于公司在核心城市的深耕，弘阳服务逐步扩展城市服务。通过为购物中心、家居家具城、酒店、主题公园，甚至医院、学校、产业园等公共设施提供服务，公司成功将服务业态扩展至城市管理项目。同时，弘阳服务通过社区增值服务，向业主和住户提供了大量的本地生活服务，将服务域度和质量都抬升到了新的维度。并且由于公司深入服务到业主及住户生活的方方面面，弘阳服务在服务的同时，也展现出其社会价值。无论是参与防控新冠疫情、还是参与市政绿化、老旧小区出新等等，均透露贯彻落实了公司社会责任。值得一提的是，承载本地生活服务的增值服务体系有赖于城市管理项目的密度。这里的逻辑在于，城市管理项目的密度越高，开展增值服务的成本优化空间越大，同时更容易利用区域影响力，贯通相关资源从而形成区域规模效应，提升服务渗透率。因此结合弘阳服务在南京等核心城市的高密度布局来看，其未来的社区增值服务成本有望随规模效应而进一步降低，从而形成良性的增值服务生态体系，有望助推公司实现更有效益的发展。此外，为了进一步提升管理效能，同时控制运营成本，弘阳服务全力推动数字化建设，进行智能化升级，持续迭代升级了“弘图全景智慧数据平台”、“全维度计划管控平台”、“弘智云眸系统”和“投资拓展在线管控平台”，后续随着科技化、智慧化的深入，公司有望获得更高的效益。纵览全局，一方面弘阳服务凭借聚焦主营的物业服务业务，在行业面临挑战之时，依旧实现了收入和利润的增长，再次证实了其长期成长的确定性。另一方面弘阳服务凭借多元化业务的开展，依托在核心城市的高密度服务，成功提升了公司的生产力，开辟了新维度的成长空间。当下时点，随着物企成长速度逐步趋于平稳，以及房地产基本面与房企信用修复情况持续演绎，资本市场在考量物业企业时，不仅要考虑物管板块面临的“变量”，更多地也关注到板块“轻资产、现金牛”的优良财务属性，以及“大行业、小公司”的成长通道。作为业内的优质物企，结合行业集中度提升与企业自身优异财务表现双重影响，未来弘阳服务将大概率维持惯性增长，持续释放成长性。此外，考虑到利润的快速增长对估值的提振作用，弘阳服务有望迎来“戴维斯双击”，表现值得期待。
